Par Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit immobilier, associé chez chez NovLaw Avocats
Quelle est la fiscalité applicable aux revenus fonciers ?
La fiscalité immobilière aiguise la curiosité et parfois l’inquiétude, qu’on soit particulier ou société, dès lors qu’il s’agit de faire fructifier un patrimoine en le mettant en location. Qu’il s’agisse de baux d’habitation ou de baux commerciaux, chaque type d’opération attire l’œil du fisc, et il ne s’en cache pas. L’article 14 du Code général des Impôts (CGI) encadre les revenus fonciers, une catégorie bien distincte de l’impôt sur le revenu (IR) selon l’article Ier, avec une exception pour l’impôt sur les sociétés (IS) qui s’applique à certaines structures, comme les SCI familiales ou les SARL de famille, dès lors que les conditions sont réunies.
Comprenons d’abord, qu’entend-on par revenu foncier ? Qu’est-ce que cela signifie précisément et juridiquement ?
Sur le plan juridique, les revenus fonciers regroupent tout ce qui découle d’une activité locative : l’argent perçu en louant un bien immobilier détenu à titre privé, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une société ou d’un fonds de placement immobilier. Peu importe que le bien soit détenu en nom propre ou via un membre du foyer, à condition que ces revenus n’entrent pas dans les catégories BIC, BNC ou BA. Autrement dit, il s’agit de l’argent généré par la location, soumis à l’impôt, sans échappatoire.
Pour que la fiscalité s’applique, un principe domine : le propriétaire (ou un membre du foyer fiscal) doit avoir consenti la jouissance du bien à titre onéreux à un tiers, selon un bail écrit ou une convention orale. Cela vaut pour la location meublée comme non meublée, d’habitation ou commerciale.
La définition est large : les loyers et prestations d’un bail à construction (art. 33 CGI) ou d’un bail à réhabilitation (art. 33 quinquies CGI) sont inclus, tout comme les revenus provenant de biens dont le propriétaire se réserve la disposition ou ceux distribués par un fonds de placement immobilier (art. 239 nonies CGI).
Le Code des impôts ne laisse rien de côté. Son approche extensive permet au législateur et à l’administration fiscale de capter une part substantielle de la richesse générée par l’immobilier. L’engouement français pour la pierre n’est plus à démontrer : les ressources, sites spécialisés et articles consacrés à l’investissement locatif en témoignent chaque jour.
Il serait réducteur de ne voir dans les revenus fonciers que les loyers perçus. Les revenus accessoires à l’exploitation des immeubles sont aussi concernés. Voici quelques exemples typiques :
- Redevances issues de la location d’espaces publicitaires sur un immeuble
- Droits de chasse accordés à des tiers
- Concessions pour l’exploitation de carrières
- Redevances tréfoncières
En résumé, tout ce qui découle du droit de propriété ou d’usufruit et qui trouve son origine dans la mise à disposition d’un bien entre dans la catégorie des revenus fonciers. L’objectif affiché : ne rien laisser hors champ de la fiscalité immobilière.
Trois conditions doivent être réunies pour que des recettes soient considérées comme des revenus fonciers et donc imposables :
- Le propriétaire doit confier la jouissance du bien à une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, une exploitation agricole ou une profession non-commerciale, sans en garder la disposition pour lui-même (par exemple, y habiter).
- Les recettes doivent être perçues par une personne, physique ou morale, relevant de l’impôt sur le revenu.
- Ces recettes doivent être intégrées dans le revenu global servant de base à l’impôt.
Dès lors que ces critères sont remplis, l’administration fiscale ne se fait pas prier : ces revenus sont catégorisés comme fonciers et donc soumis à l’impôt.
Quelles sont les personnes assujetties aux impôts fonciers ?
Pour avoir une vision claire du paysage, il faut aussi identifier qui se retrouve concerné par cette fiscalité. Après avoir défini ce que recouvrent les revenus fonciers, il s’agit de savoir à qui s’adresse l’imposition.
Globalement, sont concernés :
- Les personnes physiques soumises à l’IR
- Les sociétés non soumises à l’IR
- Les fonds de placement immobilier
Commençons par les personnes physiques. Sont ici visés les propriétaires, usufruitiers, ou membres d’une société immobilière comme une SCI. Dès qu’ils détiennent un bien, ils doivent signaler dans leur déclaration de revenus tout ce qui relève de la catégorie foncière, pour eux-mêmes ou pour un membre de leur foyer fiscal. Cette règle s’applique aussi bien aux propriétés bâties qu’aux terrains.
Des exceptions subsistent, notamment en cas de déclaration séparée entre conjoints ou entre parents et enfants mineurs.
À noter pour ceux qui vivent à l’étranger : les personnes domiciliées hors de France mais propriétaires de biens situés sur le territoire français se voient appliquer l’impôt sur le revenu pour ces immeubles. Inversement, les résidents français possédant des biens à l’étranger sont également dans l’obligation de les déclarer à l’administration fiscale française, sauf convention fiscale internationale contraire. Sur ce point, il est prudent de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou fiscal pour éviter les mauvaises surprises.
Côté sociétés, les sociétés civiles immobilières (SCI) viennent immédiatement à l’esprit. En règle générale, ces sociétés, relevant du régime des sociétés de personnes, ne sont pas directement soumises à l’impôt sur le revenu : ce sont les associés qui déclarent leur part respective, selon le principe de transparence fiscale, ce qui évite la double imposition.
Il est toutefois possible pour ces sociétés d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société devient fiscalement opaque : elle paie l’impôt elle-même, et les associés ne sont imposés qu’en cas de perception de dividendes. Là encore, le choix du régime mérite une analyse approfondie avec un spécialiste, selon la stratégie patrimoniale de chacun.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
La déclaration des revenus fonciers se fait en ligne ou sur papier, via des formulaires bien identifiés. Deux régimes principaux existent :
- Le formulaire n°2042, pour ceux qui relèvent du régime microfoncier (revenus bruts inférieurs à 15 000 € par an), avec à la clé un abattement forfaitaire de 30 %.
- Le formulaire annexe n°2044 (ou 2044-SPE pour certains investissements bénéficiant d’un dispositif fiscal), pour ceux qui optent pour le régime réel (revenus bruts supérieurs à 15 000 € par an).
Lorsque le patrimoine devient conséquent ou que l’on souhaite optimiser sa fiscalité, il est avisé de solliciter un professionnel du droit immobilier ou fiscal. Cela évite non seulement de tomber dans l’illégalité, mais aussi de s’exposer à des pénalités qui peuvent vite alourdir la facture.
Maitre Baptiste Robelin
