On suppose généralement qu’il faudra cinq ans pour amortir les coûts associés à l’achat pour revendre une maison sans perdre de l’argent. Mais que risquez vous vraiment si vous décidez de l’offrir à la vente sans attendre ce délai ? La loi ne fixe aucun délai minimum avant de revendre un bien immobilier. Rien ne vous interdit de remettre sur le marché une maison acquise depuis moins de cinq ans, que ce soit pour suivre une mutation professionnelle, répondre à un imprévu familial ou simplement changer d’air, même avec un crédit en cours.
Vendre sa résidence principale, c’est aussi bénéficier d’une exonération sur la plus-value, quelle que soit l’ampleur du bénéfice réalisé. Pourtant, la revente rapide ne garantit pas un bilan financier positif. Avant cinq ans, la majorité des acheteurs n’ont pas encore amorti tous les frais liés à l’acquisition. Acheter un logement, ce n’est pas juste payer le prix affiché : il faut compter les frais de notaire (souvent 7 à 8% du montant pour l’ancien, 2 à 3% dans le neuf), les honoraires d’agence (entre 3 et 10%), les intérêts du prêt, l’assurance emprunteur, mais aussi les taxes locales, les charges de copropriété, l’entretien… La facture grimpe vite.
Même si la revente se fait au prix d’achat, il faudra généralement plusieurs années pour compenser ces dépenses additionnelles. Cette période peut s’allonger si le marché immobilier local fléchit, ou si l’on a acheté dans une période de prix hauts. Bon à savoir
Pour récupérer la mise lors d’une revente, il ne suffit pas d’avoir remboursé le prêt : il faut aussi avoir comblé tous les frais annexes avancés au départ. Si vous vendez un appartement ou une maison en indivision, attendez-vous à devoir régler certaines indemnités. Voici ce qu’il convient d’anticiper pour évaluer la rentabilité d’une revente :
- Les frais d’agence si vous passez par un professionnel, à négocier selon les cas
- Les diagnostics obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, gaz, électricité, etc.)
Si un prêt hypothécaire pèse encore sur le bien, il faudra également payer les frais de mainlevée. Côté fiscalité, la plus-value est exonérée uniquement pour la résidence principale. Pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un logement laissé vacant, une imposition s’applique dès le premier euro de bénéfice, sauf cas particulier de première revente.
Il existe toutefois un dispositif favorable : si, durant les quatre années précédant la vente, vous n’avez pas possédé de résidence principale et que la vente sert à financer l’achat de votre futur logement principal, l’exonération peut s’appliquer, à condition que la cession précède ou suive de peu l’acquisition.
En copropriété, des frais de mutation s’ajoutent à la note, ils varient en moyenne entre 160 € et 600 €. Revendre avant cinq ans signifie aussi que votre prêt immobilier est sans doute encore en cours. L’argent issu de la vente ira d’abord rembourser le capital restant dû.
Attention, si les prix ont baissé entre l’achat et la revente, la somme obtenue ne suffira peut-être pas à solder le crédit. Dans ce cas, il faudra continuer à honorer le reliquat du prêt à la banque. Par ailleurs, revendre précocement entraîne parfois des indemnités de remboursement anticipé (IRA) : elles sont plafonnées à 3% du capital restant ou six mois d’intérêts, selon le montant le moins élevé.
Bonne nouvelle, ces indemnités se discutent : certaines banques acceptent de les réduire, voire de les supprimer.
Le Code de la consommation (article L313-48) protège aussi les emprunteurs dans plusieurs cas : aucun frais d’IRA ne peut être exigé si la vente rapide découle d’une mutation professionnelle, d’un décès ou d’une perte involontaire d’emploi. Bon à savoir
Une clause d’indemnité de revenus dans votre contrat de prêt peut vous lier à votre banque pour une période allant jusqu’à dix ans. Rompre cet engagement avant son terme vous expose à des pénalités.
Enfin, vendre un logement neuf dans les cinq ans suivant l’achèvement peut vous exposer à une régularisation de TVA, selon les circonstances.
Avant de céder son bien sans avoir passé le cap des cinq ans, mieux vaut donc mettre chaque élément dans la balance. L’immobilier tolère l’impatience, mais rarement l’imprudence. Et parfois, le temps reste le meilleur allié des propriétaires pressés.
