En location meublée, charges comprises ne veut pas dire électricité comprise : le bail doit la citer expressément, en général dans un forfait de charges. Sans cette mention, le locataire ouvre un contrat à son nom et paie sa propre consommation. Selon le bail, l’électricité relève d’un forfait, d’une provision, d’un sous-compteur ou d’un compteur partagé, et chaque cas change la facture.
L’électricité est-elle comprise dans les charges d’un meublé ?
La règle de départ tient en une phrase : l’électricité du logement n’est à la charge du bailleur que si le contrat de location le prévoit. La formule « charges comprises » dans une annonce ne suffit pas à l’établir.
Service-public rappelle que le locataire doit détenir son propre contrat pour l’électricité utilisée dans le logement. Le bailleur peut déroger à ce principe en location meublée, mais il doit l’écrire dans le bail.
Une question revient souvent : qui paie l’eau et l’électricité dans une location ? Pour l’eau, elle fait partie des charges récupérables. Pour l’électricité, tout dépend de la clause : lisez-la avant de signer.
Forfait ou provision sur charges : ce qui change pour l’électricité
Un bail meublé peut prévoir les charges sous deux formes, selon la loi du 6 juillet 1989 : un forfait fixé dans le contrat, ou des provisions régularisées chaque année.
Avec un forfait, le montant est fixe. Aucune régularisation n’est possible, ni à la hausse ni à la baisse. Le forfait ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réelles, et le locataire peut le contester en justice avec des justificatifs. Le bailleur ne peut pas l’augmenter en cours de bail, sauf clause de révision, calculée alors sur l’indice de référence des loyers.
Avec des provisions, le bailleur compare chaque année les sommes versées aux dépenses réelles. Il doit justifier les montants et garder les pièces à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Pour l’électricité privative, cette formule suppose de la mesurer, ce qui renvoie aux compteurs.
Compteur individuel, sous-compteur ou compteur commun : qui paie quoi
Dans la situation la plus simple, le logement a son compteur individuel. Le locataire souscrit le contrat, choisit son fournisseur et reçoit les factures. Le bailleur n’a rien à refacturer.
Quand plusieurs logements partagent un compteur, par exemple un studio dans une maison ou une colocation, l’électricité ne peut pas être facturée directement par le fournisseur à chacun. Le bailleur règle alors la facture et en répercute une part, ce qui passe par le bail.
Un sous-compteur placé derrière le compteur du bailleur mesure la consommation d’un seul logement. En meublé, il sert surtout à estimer la consommation réelle, pour fixer ou ajuster le forfait du locataire suivant. Demandez au bailleur de préciser dans le bail comment la consommation est mesurée et facturée.
Ce que couvrent vraiment des charges comprises
Les charges récupérables sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles couvrent l’eau et le chauffage collectif, l’entretien des parties communes, l’ascenseur, le gardiennage dans certaines conditions et l’électricité des parties communes.
Cette dernière ligne prête à confusion : l’électricité de l’escalier ou de l’ascenseur est récupérable, pas la consommation de votre logement. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la redevance d’assainissement sont aussi à la charge du locataire.
Pour savoir ce que le bailleur peut vous réclamer, comparez votre contrat avec la liste des charges locatives récupérables. Une charge absente de cette liste ne peut pas être imputée au locataire.
Côté bailleur : fixer un forfait électricité réaliste
Un forfait électricité se calcule à partir de la consommation habituelle du logement : surface, mode de chauffage, équipements fournis dans le meublé, nombre d’occupants. Un logement chauffé à l’électricité consomme nettement plus qu’un logement chauffé au gaz.
Le piège est de le fixer trop bas. Comme il ne se régularise pas, le bailleur supporte l’écart si le locataire consomme davantage. À l’inverse, un forfait trop élevé s’expose à une contestation. Les relevés du précédent occupant ou d’un sous-compteur donnent une base sérieuse.
Le statut de loueur compte aussi pour la gestion : l’immatriculation d’un bail meublé non professionnel précise vos obligations de loueur.
Pour contenir les dépenses d’énergie d’un bien loué, voyez aussi la maîtrise des charges en investissement locatif.
Côté locataire : vérifier le bail avant d’emménager
Avant de signer, repérez dans le bail la clause sur les charges et vérifiez si elle cite l’électricité, en forfait ou en provision. Si elle n’en parle pas, l’électricité du logement est à votre charge.
- Notez le relevé du compteur sur l’état des lieux d’entrée : il évite de payer la consommation de l’occupant précédent.
- Si l’électricité est à votre charge, mettez le contrat en service à votre nom avant d’emménager, car il faut prévoir un délai auprès du fournisseur.
- Si elle est incluse, vérifiez que le montant du forfait figure au bail et qu’une clause de révision éventuelle est écrite.
Pour le contrat à ouvrir, le choix d’un fournisseur d’électricité à l’emménagement mérite un comparatif rapide.
Un forfait qui paraît élevé se discute avec le bailleur dès la signature : après, il reste fixe jusqu’à la fin du bail, sauf clause de révision.
