Votre bail commercial mentionne l’ICC, et la date anniversaire de révision approche. Vous cherchez la dernière valeur de l’indice du coût de la construction pour recalculer votre loyer. Le réflexe est logique, mais la situation en 2026 réserve une surprise : l’ICC publié par l’INSEE est en baisse, et beaucoup de baux anciens continuent de le citer alors que la réglementation a changé. Avant de poser la moindre formule, il faut vérifier quel indice s’applique réellement à votre bail.
ICC au 1er trimestre 2026 : une baisse qui inverse la révision du loyer
La valeur de l’ICC au 1er trimestre 2026 est de 2 084 (base 100 au 4e trimestre 1953). Elle a été publiée au Journal officiel le 24 juin 2026.
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Ce chiffre marque un recul de 2,89 % sur un an. En clair, si votre bail est encore indexé sur l’ICC et que votre trimestre de référence est le premier, votre loyer révisé sera inférieur au loyer actuel. Ce n’est pas un cas théorique : la tendance baissière de l’ICC dure depuis plusieurs trimestres consécutifs.
Vous avez bien lu. La révision ne va pas toujours dans le sens d’une hausse. L’indice du coût de la construction reflète les coûts de construction de logements neufs. Quand ces coûts reculent, l’indice suit, et le loyer commercial indexé dessus aussi.
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Vérifier la clause d’indexation avant tout calcul de révision
Voici le piège le plus fréquent. Depuis la loi Pinel de 2014, les baux commerciaux conclus ou renouvelés ne peuvent plus utiliser l’ICC comme indice de révision. L’indice applicable dépend du type d’activité exercée dans le local.
- L’ILC (indice des loyers commerciaux) s’applique aux activités commerciales et artisanales. Au 1er trimestre 2026, il est fixé à 135,26.
- L’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) concerne les professions libérales et les activités tertiaires non commerciales.
- L’ICC reste applicable uniquement aux baux conclus avant 2014 qui n’ont pas été renouvelés depuis, et dont la clause d’indexation le mentionne expressément.
Sortez votre bail. Cherchez la clause d’échelle mobile. Le nom de l’indice y figure, ainsi que le trimestre de référence. Si votre bail a été renouvelé après 2014 en conservant une référence à l’ICC, la clause pourrait être contestée.
Calcul pas à pas de la révision avec l’ICC
Prenons un exemple concret. Votre bail prévoit une indexation annuelle sur l’ICC, avec le premier trimestre comme trimestre de référence. Le loyer actuel hors taxes hors charges est de 20 000 euros par an.
La formule de base
Le calcul suit une logique simple :
Nouveau loyer = loyer actuel x (nouvel indice / ancien indice)
L’ancien indice est celui du même trimestre, un an plus tôt. Si votre date de révision tombe en 2026 avec le 1er trimestre comme référence, vous comparez l’ICC du T1 2026 à l’ICC du T1 2025.
Application chiffrée
L’ICC du T1 2026 est de 2 084. L’ICC du T1 2025 était de 2 146 (valeur cohérente avec la baisse de 2,89 % publiée par l’INSEE).
Le calcul donne : 20 000 x (2 084 / 2 146) = 19 422 euros environ.
Le loyer révisé baisse d’environ 578 euros sur l’année. Ce n’est pas anodin pour un locataire comme pour un bailleur.
Attention au trimestre de référence
Le trimestre inscrit dans votre bail détermine quelles valeurs d’indice vous utilisez. Un bail mentionnant le 3e trimestre impose d’attendre la publication de l’ICC du T3 2026 pour effectuer le calcul. Utiliser le mauvais trimestre fausse la révision et peut donner lieu à une contestation.
ILC en baisse en 2026 : même logique, résultat similaire
Si votre bail est indexé sur l’ILC, la mécanique est identique. Vous remplacez simplement les valeurs de l’ICC par celles de l’ILC dans la formule.
L’ILC connaît lui aussi une phase de variations annuelles négatives, passant de +4,59 % au 1er trimestre 2024 à -0,45 % au 3e trimestre 2025. Au début 2026, la tendance reste baissière.
Cela signifie que la plupart des révisions de loyers commerciaux en 2026 aboutissent à une stagnation ou une baisse. Cette situation est inédite depuis la création de l’ILC. Les bailleurs qui anticipaient une revalorisation automatique doivent revoir leurs projections budgétaires.
Erreurs concrètes qui coûtent cher sur la révision d’un bail commercial
Trois situations reviennent régulièrement et génèrent des litiges ou des pertes financières directes.
La première : appliquer l’ICC sur un bail renouvelé après 2014. Le bailleur utilise l’ancien indice par habitude. Le locataire peut contester et obtenir un recalcul sur l’ILC ou l’ILAT, avec remboursement du trop-perçu.
La deuxième : confondre le trimestre de référence avec le trimestre de publication. L’INSEE publie l’indice d’un trimestre donné avec plusieurs mois de décalage. L’ICC du T1 2026 n’est paru qu’en juin 2026. Si votre date de révision tombe en avril, vous devez utiliser le dernier indice publié à cette date, pas celui du trimestre en cours.
La troisième : ne pas appliquer la baisse. La clause d’échelle mobile joue dans les deux sens, à la hausse comme à la baisse. Un bailleur qui maintient le loyer inchangé malgré un indice en recul s’expose à une demande de régularisation du locataire.
Quelle stratégie adopter face à un indice en recul
Pour un locataire, la période est favorable. Vérifiez si votre bailleur a bien appliqué la dernière révision. Demandez par écrit la communication du calcul détaillé avec les indices utilisés.
Pour un bailleur, la baisse de l’ICC ou de l’ILC ne remet pas en cause la valeur locative du bien. Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être fixé à la valeur locative de marché, indépendamment de l’indice. La révision triennale et le renouvellement obéissent à des règles distinctes.
La révision annuelle par clause d’échelle mobile est un mécanisme automatique lié à l’indice. Le renouvellement est une négociation (ou une procédure judiciaire) qui prend en compte d’autres critères : emplacement, surface, état du local, loyers pratiqués dans le voisinage.
Un bail dont le loyer baisse par le jeu de l’indexation reste un bail valide. La prochaine publication trimestrielle de l’INSEE pourra inverser ou confirmer la tendance. Suivre les indices chaque trimestre permet d’anticiper plutôt que de subir.
