Si les sociétés civiles de placement immobilier SCPI classique sont très communes, il y a aussi ce que l’on appelle les SCPI fiscales. Méconnues, celles-ci regroupent des biens immobiliers éligibles à certains dispositifs de défiscalisations immobilières. Connus, ces dispositifs sont donc des avantages notables en termes de défiscalisation. Revenons rapidement sur les choses à faire pour en bénéficier pleinement et légalement.
La SCPI Malraux
Le dispositif Malraux s’adresse à celles et ceux qui souhaitent contribuer à la sauvegarde des centres-villes historiques tout en bénéficiant d’un avantage fiscal solide. Pour qu’une SCPI Malraux tienne ses promesses, il faut engager des travaux : pas de rénovation, pas de réduction sur la note fiscale. Selon l’emplacement du bien, la réduction s’étire tout de même entre 22% et 30%. Une précision à garder sous la main : ce taux s’applique uniquement sur la part consacrée aux travaux, pas sur toute la somme placée dans la SCPI.
En général, ce type d’opération retient surtout l’attention des contribuables les plus fortement imposés. Tout commence l’année suivant la souscription, pour un avantage fiscal qui ne survit qu’à la condition de garder ses parts neuf ans. Patience et constance s’imposent. Pour savoir comment optimiser son investissement, l’article Défiscaliser en SCPI détaille les points-clés.
La SCPI Pinel
Le Pinel, lui, ne regarde que vers l’avenir : on parle ici de logements neufs, ou rénovés, qui respectent des critères précis, notamment du côté de l’efficacité énergétique. Ces biens doivent être proposés à la location dans des zones où la demande explose. La SCPI s’occupe alors de tout, des achats à la gestion, en passant par la location. Le bénéficiaire s’engage pour 6, 9 ou 12 ans. À chaque durée son avantage.
Voici comment évoluent les réductions d’impôt selon le temps d’engagement :
- 12% pour 6 ans (plafond de 36 000 euros investis)
- 18% sur 9 ans (limité à 54 000 euros)
- 21% si l’on va jusqu’à 12 ans (jusqu’à 63 000 euros investis)
Reste à ajuster son projet à ses objectifs, rien ne bloque la possibilité d’entrer sur plusieurs SCPI si la stratégie s’y prête.
SCPI déficit foncier
Place au déficit foncier : cette SCPI offre la possibilité de réduire le montant imposable en imputant certaines charges, rénovation ou entretien, sur les revenus fonciers déclarés. Jusqu’à 10 700 euros de déficit peuvent ainsi s’appliquer chaque année sur le revenu global.
Ce mécanisme trouve preneur chez ceux dont le patrimoine immobilier pèse déjà lourd et dont la fiscalité grimpe vite. Avant de s’embarquer, certains points sont à valider :
- La tranche marginale d’imposition doit atteindre au moins 30% pour profiter pleinement de la SCPI déficit foncier
- Un engagement de détention de minimum 3 ans reste demandé
- Les logements ciblés sont souvent haut de gamme, bien situés, et rarement vides, ce qui réduit drastiquement le risque de vacance locative
- Autre aspect à retenir, ce mécanisme n’est pas concerné par le plafond global des niches fiscales
SCPI classique et fiscalité : que retenir ?
Les SCPI classiques garantissent un revenu foncier stable, mais ne permettent pas d’alléger l’impôt à proprement parler, contrairement aux versions fiscales. La différence saute aux yeux : en misant sur des dispositifs dédiés, la SCPI fiscale propose à la fois mutualisation du risque et opportunité de voir la fiscalité se réduire année après année.
Autre force de ces outils : gestion, entretien, rénovation, tout est centralisé, et les porteurs de parts profitent d’une gestion professionnelle, sans pression. Plus un actif immobilier remplit les critères d’un dispositif fiscal, plus l’impact sur la prochaine déclaration d’impôts devient visible.
Comment identifier la SCPI qui vous correspond ?
Chaque projet réclame une analyse personnalisée, et quelques points méritent d’être vérifiés pour ne pas avancer à l’aveugle. Avant d’investir, il vaut la peine d’éclaircir les éléments suivants :
- L’objectif patrimonial et le profil d’investisseur : capacité à supporter le risque, ambition de rendement, contraintes de budget
- L’envergure de la SCPI : plus elle diversifie ses biens, mieux elle absorbe les aléas du marché locatif
N’oublions pas la question de la liquidité. Vendre ses parts rapidement peut, selon les SCPI, être plus ou moins aisé. Un détail qui change tout, surtout en cas d’imprévu.
En immobilier comme ailleurs, la bonne préparation fait la différence. Choisir une SCPI engage sur plusieurs années ; ce choix ne relève donc pas du hasard. Pour ceux qui mettent la patience et la rigueur au service de leur stratégie, la SCPI fiscale compose un duo gagnant entre rendement et maîtrise fiscale.
