Un chiffre brut : plus de 99% des propriétaires ayant contracté un prêt immobilier en France ont opté pour l’amortissable. Derrière cette domination écrasante, deux méthodes de calcul coexistent pourtant, chacune avec ses règles, ses conséquences, et… son coût pour l’emprunteur.
Lorsqu’on évoque les intérêts d’emprunt, deux grands modèles s’affrontent. Le prêt amortissable, d’un côté, applique le taux d’intérêt au capital qu’il reste à rembourser. Le prêt in fine, de l’autre, fait tourner le taux sur la totalité du montant emprunté, du premier au dernier jour. À la sortie, l’écart de coût n’a rien d’anecdotique : le prêt in fine finit toujours par coûter plus cher, parfois beaucoup plus.
Comprendre le calcul des intérêts sur un prêt amortissable
Un taux appliqué au capital restant dû
Dans un prêt immobilier amortissable, les intérêts évoluent chaque mois, car ils sont calculés sur la somme qu’il vous reste à rembourser. Voici comment ça se passe au fil des échéances :
- Pour le premier mois, les intérêts = taux annuel x capital de départ / 12.
- Pour le deuxième mois, le taux s’applique sur le nouveau capital, diminué du remboursement effectué le mois précédent.
Prenons un cas concret : un couple emprunte 300 000 € à 1,07 % sur 20 ans (données février 2021, Observatoire CSA/Crédit Logement). Leur mensualité s’établit à 1 389 €.
Ici, le taux est fixe : la somme à régler chaque mois ne bougera pas d’un centime, du début à la dernière échéance.
Ce type de prêt, proposé dans la quasi-totalité des cas en France, offre cette stabilité rassurante.
1. Première mensualité : comment sont répartis intérêts et capital ?
Au départ, la banque applique le taux de 1,07 % sur les 300 000 €. Calcul rapide :
(300 000 € x 1,07 %) / 12 = 268 €
Sur la première mensualité, 268 € partent donc aux intérêts. Le reste, soit 1 121 €, vient réduire le capital emprunté. Après ce premier paiement, il reste 298 879 € à rembourser.
2. Deuxième mensualité : le capital diminue, les intérêts aussi
Le mois suivant, place au même calcul, mais sur un capital réduit :
(298 879 € x 1,07 %) / 12 ≈ 266 €
Cette fois, 266 € d’intérêts, le reste en capital : 1 123 € remboursés sur la dette. Nouveau solde : 297 756 €.
Cette mécanique se répète chaque mois. Au bout des 20 ans, ce crédit aura coûté 33 000 € d’intérêts.
Particularités du remboursement amortissable à taux fixe
Chaque mensualité inclut une part d’intérêts et une part de capital. Plus le taux est élevé, plus la part des intérêts pèse lourd au début. À l’inverse, avec un taux bas, l’emprunteur rembourse davantage de capital d’emblée, ce qui peut faciliter une revente sans perte à moyen terme.
Dans la première moitié du prêt, les intérêts occupent la place principale dans la mensualité. Progressivement, le remboursement du capital prend le dessus. Ceux qui veulent solder leur crédit en avance peuvent consulter leur tableau d’amortissement pour savoir, à chaque instant, ce qu’il leur reste à verser à la banque.
Le calcul des intérêts sur un prêt in fine
Fonctionnement : intérêts seuls, capital à la fin
Dans le prêt in fine, les règles changent : chaque mois, vous ne payez que les intérêts (et l’assurance), le capital restant à rembourser en une seule fois, à la fin du contrat. Le calcul est simple : le taux s’applique constamment sur le montant total du prêt.
Formule : Intérêts mensuels = taux annuel x capital initial / 12
Chaque mensualité ne comprend donc que les intérêts et, éventuellement, l’assurance-emprunteur.
Exemple concret : le coût réel d’un prêt in fine
Les banques appliquent souvent un taux plus élevé sur ce type de prêt, car elles n’ont pas la garantie de récupérer le capital avant de longues années. Pour comparer, reprenons notre exemple avec les mêmes conditions que l’amortissable : 300 000 € sur 20 ans à 1,07 %.
Calcul : (300 000 € x 1,07 %) / 12 = 268 €
Ici, chaque mois, l’emprunteur verse 268 € d’intérêts, et cela pendant 20 ans. Total à la sortie : 64 320 € d’intérêts, soit près du double de la version amortissable.
Spécificités du prêt in fine à taux fixe
Le surcoût d’un prêt in fine peut rapidement s’envoler. Ce mode de remboursement ne s’adresse donc pas à tous les profils. Il est surtout utilisé dans deux cas : les investisseurs fiscaux non-résidents, qui placent une garantie en capital auprès de la banque, et certains propriétaires souhaitant optimiser la fiscalité sur des revenus locatifs, souvent avec l’appui d’un professionnel bien informé.
Qui fixe les taux des prêts immobiliers ?
Les banques disposent d’une grande marge de manœuvre pour fixer leurs taux, tant qu’elles respectent le plafond réglementaire. Elles déterminent aussi la méthode de calcul (amortissable ou in fine). Mais la plupart des clients privilégient l’amortissable, plus avantageux sur la durée.
Plusieurs paramètres font varier le taux proposé :
- La durée du remboursement : plus elle est longue, plus le taux grimpe, la banque exposant son risque dans le temps.
- Le profil de l’emprunteur : situation professionnelle stable, faible ratio d’endettement, apport personnel conséquent… tout cela peut tirer le taux vers le bas.
- Les conditions du marché obligataire, qui dépendent notamment du taux de l’OAT 10 ans (obligation d’État) : quand il monte, les prêts immobiliers suivent.
Les établissements bancaires et courtiers reçoivent chaque semaine de nouvelles grilles de taux. Si certains réseaux bénéficient de conditions privilégiées, la concurrence entre courtiers pousse également les banques à proposer des offres attractives à leurs clients.
Emprunter, c’est bien plus qu’un simple jeu de chiffres : c’est une affaire de stratégie, de choix éclairés, où chaque détail compte. À la fin, ce n’est pas tant la formule qu’on retient, mais le contrat de confiance que l’on noue, pour vingt ans ou plus, avec sa banque.
