Comment calculer le coût d’un prêt relais ?

Encore appelé achat-vente, le prêt relais rend possible l’achat d’un nouveau bien immobilier avant même d’avoir vendu le précédent. Cette situation intervient généralement en cas de changement de résidence. Cependant, avant de prendre ce crédit, certains préfèrent évaluer le coût et les risques pouvant être engendrés. Découvrez donc dans cet article comment calculer le coût d’un prêt relais.

Principe du prêt relais

Le prêt relais représente un emprunt dans le montant de vente d’un bien immobilier avant de l’avoir vendu. En principe, la banque accorde 70 % du montant net vendeur (somme perçue une fois le logement vendu). Toutefois, ce taux peut varier entre 50 et 80 % selon les critères et conditions de certaines banques. Quoiqu’il en soit, le calcul s’effectue comme suit :

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Prêt relais=prix de vente prévisionnel – capital restant dû (CRD) x 70 %

Le terme relais est employé, car ce type d’emprunt fait le pont entre ancien et nouveau logement. De plus, il évite à l’emprunteur de devoir rembourser simultanément deux crédits immobiliers. Concernant sa durée, le prêt relais s’étend habituellement sur 3 à 12 mois mais ne dépasse jamais 24 mois.

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Exemple d’un prêt relais classique

Vous devez préalablement déterminer la valeur du bien immobilier que vous possédez. Pour que l’estimation soit approuvée par la banque, elle doit être faite par une ou plusieurs agences immobilières.

Considérons donc un appartement avec un prix de vente estimé à 150 000 euros, sur lequel vous disposez d’un CRD de 100 000 euros. Et supposons que vous désirez acheter un appartement plus grand à 200 000 €. La banque évaluera d’abord son intérêt dans cette vente :

150 000 € (Prix de vente) – 100 000 € (CRD)=50 000 €

Puis elle y associera une marge de sécurité de 70 % : 50 000 € x 70 % = 35 000 €.

Votre prêt relais s’élèvera donc à 35 000 euros. En admettant que la banque vous l’accorde à 1,50 % alors vous serez exemptés de mensualités et paierez juste des intérêts intercalaires. Hors assurance, ces intérêts seront d’environ 44 € par mois.

Mais il vous manquera encore 165 000 euros pour acheter votre appartement. Supposons que la banque vous l’accorde à 1,40 % sans assurance sur 20 ans, vos mensualités seront donc d’environ 789 € hors assurance. Pendant la période de transition, donc jusqu’à la vente effective de votre logement, vos mensualités envers la banque s’élèveront à 789+44=833 €. Ces mensualités s’ajouteront aux échéances de votre prêt immobilier en cours.

Aussitôt l’ancien logement vendu, vous pourrez solder le prêt relais et ainsi vos mensualités retomberont à 789 € hors assurance. Le capital restant sera de : 150 000 € (prix de vente) – 100 000 € (CRD) – 35 000 € (prêt relais)=15 000 €. Avec cet argent, vous aurez 2 solutions. Vous avez la possibilité d’épargner ces 15 000 euros ou les utiliser ailleurs et maintenir vos mensualités à 789 euros. Une autre option consiste à réinjecter l’argent dans le prêt immobilier et réduire vos mensualités à 717 euros. Notez que pour simplifier l’exemple, les frais d’achat et garantie n’ont pas été considérés.

Un calcul fonction du type de prêt relais

Différents types de prêt relais sont possibles dans une banque en fonction de la situation. En voici quelques-uns.

Le prêt relais sec

Ici, l’avance de la banque couvre le prix du nouvel achat qui vaut moins que le bien vendu. Il n’est donc pas nécessaire de contracter un emprunt complémentaire. Jusqu’à la vente du bien initial, le remboursement se limite aux intérêts (et l’assurance). Et bien que rare, certains remboursent parfois le capital et les intérêts en un seul paiement après la vente.

Le prêt relais acquisition ou adossé

Le prêt relais acquisition ou adossé survient lorsque le montant du nouveau logement surpasse la valeur du bien actuel. La banque convertit en prêt relais unique, le nouveau prêt associé à l’ancien en cours de remboursement. Le surplus généré par la vente (d’au moins 30 %) participe au remboursement anticipé partiel sans pénalités du prêt bancaire classique.

Le prêt relais rachat

Cela renvoie au rachat du prêt relais par une banque afin de lisser toutes les mensualités. Le prêt relais rachat est utile quand le montant élevé de la mensualité du prêt relais atteint le taux d’endettement maximum. Allonger le délai du prêt permet d’atténuer la mensualité mais cette solution demeure quand-même onéreuse.