Selon les sondages les plus récents, le secteur immobilier détient la première place dans les investissements préférés des Français. Pour plus de précision, selon l’INSEE, 7,6 % des ménages de l’Hexagone possèdent un ou plusieurs biens à titre locatif. Bon nombre de critères sont toutefois à prendre en compte avant de se lancer dans ce type d’investissement. Le plus important reste son potentiel d’autofinancement, soit son cashflow. Cet article vous montre la méthode idéale pour le calculer.
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Les informations essentielles sur le cashflow immobilier
Le cashflow est l’indicateur idéal pour évaluer les flux de liquidités d’un investissement immobilier en termes réels. En effet, ce terme d’origine anglo-saxonne porte sur l’étude des flux de trésorerie d’un placement en vue d’en tirer un revenu mensuel. Pour résumer, il s’agit de l’observation des recettes et dépenses d’un projet immobilier au cours d’une période donnée jusqu’à sa revente. Le cashflow vous informe si le projet de location est enclin ou non à assurer sa propre pérennité. Il est primordial d’en apprendre davantage sur sa trésorerie réelle par le biais du calcul du cashflow. A ces fins, vous pouvez faire accompagner par un spécialiste de l’investissement locatif.
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Il existe un bon nombre de frais et charges comprises si vous vous lancez dans l’investissement immobilier. Cela va du prix d’acquisition du bien, aux travaux de rénovation, aux différents taxes et impôts et bien d’autres. Concernant les sources de revenus, ce sont le loyer annuel et le prix de revente.
En tant que mesure de la solvabilité de l’investissement, le cashflow peut être positif, négatif ou nul. Un cashflow positif signifie que l’acquisition du bien locatif est fructueuse durant l’intervalle de temps où il a été exploité. Un cashflow nul signifie que la capacité d’autofinancement du bien vaut zéro, c’est-à-dire que l’investissement n’apporte aucun profit ni perte à l’entrepreneur. En dernier lieu, le cashflow négatif indique que l’investissement, au lieu de générer un quelconque bénéfice, augmente les charges de l’engagé.
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La méthode de calcul commune
Étant donné le nombre d’investisseurs qui exercent sur le marché, tout le monde n’aura pas la chance ni l’opportunité d’avoir un excédent brut d’exploitation positif dans l’investissement locatif. Il est alors primordial de faire une estimation, sinon un calcul précis du cashflow. Le principe est simple, il suffit de soustraire le coût total de l’investissement aux revenus locatifs. Ce mode de calcul peut s’avérer facile à première vue, cependant il peut être biaisé si vous oubliez de tenir en compte tous les paramètres. Vous devez alors détailler toutes les opérations financières liées à votre bien immobilier avant de vérifier la rentabilité globale.
Les obligations et charges qui vous incombent
La première charge qui vous est attribuée est le prix d’achat de votre immobilier locatif. Bien sûr, votre projet ne peut commencer que si votre bien est loué. Si vous avez contacté une agence immobilière ou fait appel aux compétences d’un notaire, alors les différents frais que vous avez payés doivent être inclus dans vos calculs. Les autres charges les plus récurrentes sont les travaux de rénovation à effectuer, les charges de copropriété, les rémunérations des courtiers, du concierge et autres agents immobiliers. N’oubliez pas non plus l’impôt sur le revenu locatif de votre bien, la taxe foncière et les différents prélèvements sociaux liés à votre propriété.
Le système dans lequel votre immobilier évolue
Afin d’obtenir un résultat aussi précis que possible, vous devez aussi considérer le milieu auquel votre immobilier est soumis. Il en est ainsi de sa localité, du type et de l’état du bien, mais aussi le taux et la période de mise en location. Analysez aussi les avantages fiscaux dont vous bénéficiez et le régime fiscal de votre bien. D’un autre côté, le statut auquel vous soumettez votre projet peut aussi induire en erreur votre calcul de rentabilité. Le choix entre le statut de LMP ou LMNP peut avoir une incidence sur l’amortissement, l’avantage fiscal et les autres frais liés à votre bien.
Quelle est l’ampleur du calcul du cashflow immobilier ?
Le profit réalisé sur un investissement immobilier locatif peut varier selon le temps et la conjoncture. Le calcul du cashflow immobilier rend compte des options que l’investisseur possède afin de maximiser ses gains. En effet, ce mode de calcul regroupe dans un seul concept tous les flux réels qui font la pérennité de l’immobilier. Ainsi, votre analyse pourra se porter à la fois sur le court-terme et sur le long-terme en vue d’obtenir un cashflow positif. D’un autre côté, le calcul du cashflow vous permet aussi d’intégrer de nouveaux paramètres en fonction des circonstances que vous vivez. Si vous projetez de revendre votre immobilier, le calcul des liquidités peut vous informer sur le moment idéal à le faire.
Quels sont les réflexes à adopter pour un cashflow positif
La meilleure méthode est de puiser dans vos talents de négociateur. Le montant d’obtention de l’immobilier est la charge la plus pesante dans le projet. Si vous parvenez à négocier ce prix, votre investissement n’en sera que plus rentable. Analysez le taux d’inflation, l’amortissement du bien et tous les autres facteurs afin d’obtenir le prix le plus bas. Vous avez aussi le droit de modifier votre mode de location immobilier à votre guise et selon vos besoins. Vous pouvez opter pour une location saisonnière, classique ou meublée.
Une fois que votre investissement présente un cashflow positif, vous obtiendrez de nouveaux fonds afin de diversifier vos activités. De plus, vous aurez une plus grande solvabilité auprès des banques. Si vous projetez d’effectuer un autre prêt immobilier, vous n’aurez pas à déduire les remboursements sur votre épargne personnelle, mais sur votre revenu immobilier. Les mensualités de la banque étant couvertes par le loyer mensuel, vous aurez beaucoup moins de soucis à gérer vos prochains placements. Les moyens que vous avez probablement mis de côté pour pallier les imprévus peuvent alors être alloués à d’autres projets et votre patrimoine s’agrandira au fur et à mesure.
