Acheter ou investir dans l’immobilier peut se faire en son nom propre, ou par l’intermédiaire d’une société, la Société Civile Immobilière (SCI). Appréciée pour les avantages fiscaux qu’elle offre, notamment au moment de la succession, la SCI peut être créée entre plusieurs associés ou membres d’une même famille. On parle alors de SCI familiale.
Pourquoi créer une SCI ?
Les Sociétés civiles immobilières, couramment appelées SCI, permettent d’acheter des biens immobiliers à plusieurs, dans le but de se constituer un patrimoine. Ce statut juridique requiert en effet la présence de deux associés au minimum, qui reçoivent chacun des parts sociales proportionnelles à la somme apportée.
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Puisqu’il s’agit d’une société, le fonctionnement sci implique la rédaction de statuts et la désignation d’un gérant habilité à en assurer la gestion. Ces statuts permettent par exemple de choisir comment sont prises les décisions, à la majorité ou à l’unanimité. Une règle qui a peu d’importance lorsque la société n’est composée que de deux associés, mais qui aura tout son intérêt dans les cas de SCI familiale, par exemple.
La SCI est idéale lorsque l’on envisage de faire l’acquisition de plusieurs biens immobiliers dans le but de développer son patrimoine. En effet, les avantages SCI sont nombreux :
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- Les dettes, les bénéfices et les décisions sont répartis entre l’ensemble des associés. En cas de travaux, chaque associé y contribue à hauteur des parts qu’il détient. En cas de désaccord pour vendre un bien, par exemple, c’est à minima la majorité qui prime, la SCI protège ainsi le patrimoine.
- En cas de transmission patrimoine des parents à leurs enfants, ceux-ci peuvent leur céder des parts de la SCI progressivement. Comme le prévoit la loi sur les droits de succession, 100 000 € par enfant sont alors cessibles tous les 15 ans.
Plusieurs formes de SCI en fonction des objectifs
Il existe différents types de SCI, qui répondent à des objectifs spécifiques. L’une des formes les plus courantes est la SCI familiale. Elle fonctionne comme toutes les SCI et répond aux mêmes règles, sauf que les associés sont liés par des liens familiaux. Il peut s’agir d’un couple, de frères et sœurs ou de parents avec leurs enfants, par exemple. Très répandue également, la SCI de location abrite les biens acquis autour d’une activité d’investissement locatif. Outre les avantages de la SCI listés précédemment, l’achat en société permet alors d’obtenir plus facilement un financement auprès de la banque. Qui plus est, cette solution donne accès à tous les dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Pinel, le Malraux ou le déficit foncier. Pour approfondir la question de la SCI Pinel, vous trouverez plus d’informations sur ce site.
Les entrepreneurs qui détiennent par ailleurs des actifs immobiliers peuvent avoir intérêt à créer une SCI afin de distinguer le bâti du non bâti. On parle alors d’une SCI professionnelle. Cela permet à l’entrepreneur de protéger fiscalement son activité commerciale de son patrimoine immobilier.
Enfin, citons également la notion de capital dans la structuration de la SCI. Si celui-ci est indiqué au moment de la rédaction des statuts, on parle de SCI à capital fixe. Si au contraire, seul un minimum et un maximum sont spécifiés, on parle alors de SCI à capital variable.
