Investir dans une maison de retraite : est-ce rentable ?

En 2012, 8 % de la population française était déjà âgée de plus de 75 ans. Depuis lors, les études projetaient pour 2040 un pourcentage de 13,6% en raison de l’augmentation de l’espérance de vie. Cela dit, à mesure que le temps évolue, il y aura beaucoup plus de personnes dépendantes en France. Le vieillissement est donc un fait structurel qui impacte tous les secteurs et notamment celui de l’immobilier. Alors, cette augmentation peut être une opportunité pour investir dans l’immobilier rentable. Quel est l’intérêt de l’achat d’une chambre en EHPAD.

Quelles sont les différences entre les résidences séniores, l’EHPAD et la maison de retraite ?

La maison de retraite est une notion générique qui englobe une variété d’établissements pouvant aller des USLD (unité de soin longue durée) à la résidence pour sénior en passant par l’EHPAD. Chacune de ces catégories répond à des besoins spécifiques selon le niveau de dépendance des locataires.

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La résidence avec services ou résidence séniors

Généralement, les résidences avec services ou pour séniors sont mises en place pour les personnes âgées ne nécessitant pas un suivi médical spécifique et pouvant encore effectuer leurs tâches quotidiennes. Vous pouvez investir en lmnp si l’objectif ici est de créer un espace convivial où les séniors peuvent partager plusieurs activités ou simplement se retrouver entre eux.

L’EHPAD et l’USLD

L’Unité de soin longue durée (USLD) et l’Établissement d’hébergement pour personnes dépendantes (EHPAD) sont des maisons de retraite qui s’adressent à des personnes âgées en état de dépendance. En effet, l’investissement ehpad a pour but d’héberger un public ne pouvant plus subvenir de manière autonome à  leurs besoins primaires.

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La différence fondamentale entre les deux catégories d’établissements est relative au degré d’autonomie des personnes ciblées. L’EPHAD prend en compte un public de plus de 60 ans en perte d’autonomie psychique ou physique ne pouvant pas être gardés à la maison. De son côté, l’USLD concerne un public très dépendant dont la santé demande une surveillance médicale constante.

Par conséquent, l’USLD implique des soins beaucoup plus lourds que l’EPHAD. Toutefois, de nombreux services doivent être offerts aux personnes résidentes dans un EHPAD. Il s’agit du service : de blanchisserie, d’animation, de la restauration, des soins médicaux personnalisés et une aide à la vie quotidienne.

En quoi consiste un investissement dans un EHPAD ?

Réaliser un investissement dans un EHPAD, consiste à investir dans un logement ou une chambre au sein de l’établissement. Vous n’êtes donc pas obligé d’acquérir un domaine proprement dit à moins que vous le souhaitiez. Cette forme d’acquisition immobilière vous lie contractuellement à un bail commercial avec le propriétaire ou l’exploitant de la maison. Néanmoins, il est important de prévoir un budget conséquent pour acquérir la chambre.

Le bail commercial signé avec l’exploitant de l’EHPAD

Le propriétaire de la chambre est lié par un bail commercial à l’exploitant. Généralement, les règles du contrat sont plutôt favorables au preneur. En effet, en cas de non-renouvellement ou de rupture du contrat, le bailleur paie une indemnité d’éviction substantielle.

Une fois le logement acquis, l’investisseur peut le louer à sa convenance à des locataires tout en facturant les services complémentaires en fonction de l’état de santé des occupants. De la sorte, la mise en location d’une chambre sera comparée à une prestation accessoire. Après la conclusion du bail commercial, l’investisseur a le droit à une certaine sécurité dans les revenus qu’il doit percevoir tout en réalisant l’économie de la gestion locative du logement.

Le budget à prévoir pour acquérir un logement dans un EHPAD

Pour investir dans une maison de retraite, le budget à prévoir est relativement modeste. Avec environ 100 000 euros, il est possible d’obtenir une chambre simple, et il faut compter pour un appartement plus spacieux environ 300 000 euros.

Les caractéristiques et la configuration des logements vont dépendre des besoins du promoteur immobilier. Généralement, la plupart des investissements dans un EHPAD se font en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Évidemment, les prix peuvent changer en fonction de la valeur foncière du terrain et du lieu de construction de l’EHPAD. Cela étant, les maisons de retraite sont souvent construites dans des zones périurbaines à cause de la concentration importante des personnes âgées.

Quelles sont les réflexions à mener avant d’investir dans une maison de retraite ?

Avant d’investir dans une maison de retraite, il est important de vérifier quelques points afin de s’assurer de la pérennité et de la viabilité de l’investissement sur le long terme. En cas de faillite, le placement effectué dans l’EHPAD perd la quasi-totalité de sa valeur.

Prendre en compte l’emplacement stratégique de l’EHPAD

La première chose à prendre en compte pour mesurer la viabilité et la rentabilité d’un investissement est son emplacement. En effet, toutes les zones géographiques ne peuvent pas se valoir dans le cas d’une maison de retraite. Contrairement à un investissement classique, le choix ici peut suivre une logique totalement inverse.

L’idée est de faire dans chaque département une analyse prospective afin de mesurer la demande en matière d’EHPAD. De ce fait, il est important de consulter le schéma gérontologique des départements sur les sites des Conseils généraux. Vous pouvez utiliser d’autres sources comme l’INSEE ou Data Gouv. L’objectif est la meilleure analyse pour prévoir avec certitude l’état de la demande les prochaines années à venir.

Quels sont les rendements attendus pour un investissement en EHPAD ?

Investir dans en EHPAD peut s’avérer être très rentable en dehors des avantages fiscaux compris entre 3,5 % et 6 %. Évidemment, la rentabilité dépendra en partie du contrat de bail et de la qualité de l’établissement. De plus, un tel investissement est plutôt stable en matière de rendement à cause de la durée de contrat conclu avec l’exploitant de l’EHPAD. Contrairement à un investissement ordinaire, il n’existe pas de risque de vacances locatives avec un bien immobilier en EHPAD. Cependant, il faudra s’assurer du bon déroulement et de la bonne tenue de l’établissement pour éviter tout risque de faillite.

Sur le plan financier, investir dans une maison de retraite est un excellent moyen pour avoir une source complémentaire à un investissement classique. En effet, une augmentation de la perte d’autonomie des Français peut conduire à une baisse de la demande locative standard. Par contre, cela peut augmenter la rentabilité des EHPAD et par conséquent une hausse de la demande des maisons de retraite.

Ainsi, investir en maison de retraite permet de diversifier son portefeuille immobilier en se couvrant des impacts du vieillissement de la population. Par ailleurs, la liquidité à la vente qu’il existe dans le secteur des logements en maison de retraite peut poser des problèmes. Pourtant, il existe un marché secondaire qui est porté par des conseillers en gestion de patrimoine et en investissements financiers.

Quels sont les avantages fiscaux pour un investissement dans des EHPAD ?

En raison du statut Loueur en Meublé Non Professionnel, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux en investissant dans des maisons de retraite. Cependant, il faut que le logement soit bien meublé. Lors de l’acquisition, l’investissement en EHPAD permet de récupérer sous le régime LMNP la TVA payée sur la maison achetée neuve.

En ce qui concerne les revenus locatifs, ils sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de sorte qu’il est possible de déduire fiscalement de ces revenus les :

  • charges inhérentes à l’exploitation de la maison ;
  • dotations aux amortissements de la maison, etc.

En dehors de cela, vous pouvez également bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du coût de revient du logement. Le prix doit être retenu dans la limite de 300 000 euros. Alors, le propriétaire doit s’engager sur une durée de mise en location d’au moins 9 ans. De ce fait, il est important de conclure un bail commercial sur la période indiquée. Ainsi, la répartition se fera sur les 9 années.

Investir dans une maison de retraite serait une des meilleures options pour créer de la richesse sur le long terme.