L’investissement dans une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier consiste à posséder des parts d’une SCPI qui détient la gestion d’un parc de biens immobiliers d’entreprises en France ou à l’international. Une SCPI peut détenir son patrimoine immobilier dans un secteur particulier en intégrale ou diversifier ses actifs immobiliers.
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Plan de l'article
Investir des SCPI dans un contrat d’assurance-vie : les avantages
L’investissement dans des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie est possible. Cela représente une alternative à l’investissement en direct et propose plusieurs avantages. En effet, grâce à l’assurance-vie, il est possible de recevoir des intérêts mensuels entièrement exonérés d’impôts. Aussi, il est possible de recevoir régulièrement un versement d’intérêts et fiscalité intéressante. Le capital investi ainsi que les intérêts perçus ne sont aucunement exposés à une imposition durant la vie du contrat. Pour une scpi en assurance-vie, l’assureur reverse mensuellement des intérêts sur le contrat du souscripteur. Dans le cas où le souscripteur ne réalise pas de rachat sur son contrat, les intérêts qui proviennent de son investissement en parts de SCPI ne seront pas soumis à des taxes. En cas de rachat partiel ou total sur le contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI sont soumises à une imposition.
Le souscripteur est taxé sur la part des intérêts compris dans le rachat. La date de souscription du contrat ainsi que la date de versement effectué déterminent le taux d’imposition appliqué. La fiscalité des SCPI est plus lourde dans le cas d’un investissement en direct. Les revenus provenant de l’investissement sont exposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Dans le cas où les parts de SCPI détenues en direct sont revendues, la fiscalité attribuée est égale aux plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, des prélèvements sociaux à 17,2% et un prélèvement forfaitaire de 19% sont dus. Dans le cas d’une détention des parts de SCPI supérieure à 22 ans et 30 ans, il est possible de bénéficier d’une exonération totale d’imposition sur le revenu.
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Dans le cas de cession d’immeubles par la SCPI, les règles des plus-values immobilières des particuliers déterminent les plus-values réalisées par la société. Chaque associé est alors soumis aux impôts pro raté selon ses droits dans la société. La fiscalité de l’assurance-vie s’applique pour un investissement effectué dans le cadre d’une assurance-vie. L’assurance-vie présente également des avantages certains en cas de décès du souscripteur de l’assurance-vie. L’assurance-vie possède en effet la particularité de ne pas être assimilé à l’actif successoral du trépassé. De ce fait, l’assurance-vie n’est pas exposée aux droits de succession. Une exonération partielle des capitaux décès est offerte aux bénéficiaires concernés par le régime fiscal de l’assurance-vie. Les parts de SCPI souscrites en direct quant à elles assimilent l’actif successoral du trépassé et sont exposés aux droits de succession.
La réduction du prix d’achat de vos parts et la jouissance des parts plus rapide
Une décote sur le prix de souscription en direct d’une part de SCPI peut être appliquée par l’assureur. Le prix d’une part de SCPI sera alors moins élevé que dans le cadre d’un investissement en direct grâce à ce mécanisme de la décote. Ainsi, l’investisseur pourra entrer en possession de plus de parts de SCPI. Un délai entre la date de souscription des parts et le début de la perception des loyers dans le cadre d’un investissement en SCPI est appelé délai de jouissance. La durée de ce délai de jouissance est définie par la société de gestion. Généralement le délai de jouissance dure entre 3 et 6 mois.
Avant de percevoir les intérêts relatifs à son investissement, l’investisseur en parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance vie doit patienter pendant un certain délai. Dans ce cas précis, la durée du délai de jouissance est déterminée par l’assureur. Le délai de jouissance est plus court que celui défini par les sociétés de gestion. Le délai de jouissance est inexistant ou équivaut à un mois permettant ainsi de jouir rapidement des loyers.
Nombre de parts à souscrire imposées
Certaines contraintes résultent de l’investissement en direct en parts de Société Civile de Placement Immobilier. Un nombre de parts minimum sera alors imposé par la société de gestion. Selon les SCPI et les sociétés de gestion, le nombre de parts à souscrire est différent. Un investisseur n’est pas tenu de posséder un nombre de parts de SCPI en souscrivant un contrat d’assurance-vie. Une SCPI souscrite au sein d’une assurance-vie est effectivement estimée en tant qu’unité de compte classique.
Un montant minimum d’investissement par unité de compte sera défini en fonction du contrat d’assurance-vie. La quote-part des parts possédées dans le cadre de l’assurance-vie est déterminée par le montant de l’investissement de départ. Une souscription à un nombre minimal de parts n’est pas exigée comme dans le cas de l’investissement en direct.
La liquidité des parts de SCPI
L’assureur garantit la liquidité des parts de SCPI disposé dans une assurance-vie. Ainsi, nul besoin de se préoccuper de la revente des parts. L’opération d’investissement et de désinvestissement se fait comme dans le cas d’une unité de compte classique, contrairement au cas d’un investissement en direct. En outre, dans un investissement en direct, la liquidité des parts de Société Civile de Placement Immobilier est infime. Aussi, selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou variable, les modalités de revente sont différentes. Quant aux délais, ils peuvent être plus importants que sur une assurance-vie.
Facilitation de la diversification des SCPI
Le souscripteur se doit de respecter le minimum de souscription exigé par chaque société de gestion dans le cadre d’un investissement en direct. Aussi, l’investisseur est obligé de posséder un montant de capital dans le but de diversifier son investissement en SCPI auprès de différentes sociétés de gestion. En fonction de la société de gestion, les conditions de souscription sont différentes. Ainsi, le capital exigé pour un investissement en direct peut aller jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui contribue à mettre un frein à la diversification.
A contrario, l’investissement dans les SCPI via une assurance-vie rend la diversification de SCPI plus facile. En effet, comparé à l’investissement direct, les conditions de souscription présentent moins de contraintes et permettent de bénéficier de plus de souplesse.
