Loi Alur : quels changements pour les copropriétés ?

Adoptée en 2014, la loi Alur a pour objectif d’encadrer la gestion des copropriétés. Mais, depuis sa promulgation, elle a connu quelques ajustements toujours dans le but de la rendre plus fonctionnelle, utile et pratique. Voici un récapitulatif des nouvelles mesures de la loi Alur.

L’immatriculation

C’est désormais la toute première exigence à laquelle doit se conformer tout logement de copropriété : s’immatriculer au registre des immatriculations de copropriété. L’objectif de cette obligation est de permettre la mise en place d’une base de données actualisée sur le nombre de lots de copropriété, l’état des impayés, le budget prévisionnel et bien d’autres. À partir de ces informations, vous pourrez facilement obtenir les subventions de l’État en cas de rénovation de votre copropriété.

Pour vous immatriculer, vous devez vous rapprocher auprès de votre syndic. Et grâce aux informations techniques et financières fournies, on vous délivrera une fiche descriptive de votre copropriété. Cette dernière devra être jointe à toute promesse ou tout compromis de vente d’un lot de copropriété. Toutefois, vous pouvez aussi trouver sur la plateforme du registre national des copropriétés un exemplaire. Sur la fiche sera mentionnée la localisation de la copropriété, l’identité de son légat, son statut juridique, ses traits techniques et financiers en plus de ses équipements. La loi Alur sur la copropriété s’est intéressée aussi aux annonces immobilières. Elle prévoit que toute annonce immobilière doit préciser dorénavant le nombre de lots, le montant annuel des dépenses…

La mission des syndics

Un constat peu encourageant a amené le gouvernement à prendre certaines mesures afin d’encadrer la gestion des copropriétés. La loi Alur exige désormais aux syndics de faire la différenciation entre les fournisseurs forfaitaires ou annuels et les fournisseurs occasionnels de service.

Il existe une liste des différentes prestations que le syndic d’une copropriété peut facturer aux copropriétaires. Ce forfait que chaque copropriétaire doit payer prend en compte l’ensemble des travaux administratifs et financiers, la souscription à une assurance et les autres prestations liées à la gestion quotidienne d’une copropriété. En ce qui concerne les frais extraordinaires qu’ils doivent payer, cela peut être relatif :

  • Aux assises de réunions ou autres visites complémentaires ;
  • À l’élaboration ou la modification du règlement de copropriété ;
  • La totalité des dépenses liées à la gestion d’un cas de sinistre ;
  • À des études sur la conformité du bâtiment aux normes en vigueur ;
  • Au suivi des procédures de litiges ;
  • À la représentation du syndicat des copropriétaires en dehors de la copropriété ;
  • À la reprise des états financiers en cas de mutation de syndic ;
  • À l’élaboration d’un dossier de demande d’aides ou de crédits.

Un compte bancaire séparé

La nouvelle loi Alur vient pour supprimer la dérogation existante en ce qui concerne la possibilité de création d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Désormais, le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. Retenez aussi que cette disposition ne peut pas être facturée aux copropriétaires. Toutefois, les copropriétaires qui n’ont pas des lots supérieurs à 16 peuvent par contre exempter le syndic de cette tâche. Mais, il faut au préalable que cela soit voté en assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 25.

Cette obligation faite par la loi Alur a pour but d’enrayer certaines actions du syndic. En effet, il a été constaté que certains syndics prennent l’argent de la copropriété qui a été déposé sur leur compte et en font un usage personnel. D’où la nécessité d’un compte séparé. Malgré cela, vous devez redoubler de vigilance afin de ne pas vous faire tromper facilement par un « faux compte séparé ».

La création d’un extranet

L’autre rôle qu’un bon syndic ne doit pas perdre de vue est la mise en place d’une plateforme d’accès public (pour les copropriétaires) aux différents documents relatifs à la gestion de la copropriété. On peut y retrouver par exemple les convocations aux différentes assises. C’est le lieu privilégié où le copropriétaire peut facilement trouver toutes les informations relatives à la vie de la copropriété. Il est donc essentiel de concevoir un extranet pratique et facile d’utilisation.

La souscription à une assurance

Il est une obligation pour toute copropriété de s’assurer contre les éventuels risques. Le minimum est de disposer d’une responsabilité civile. Avant la promulgation de la loi Alur, seuls les copropriétaires non occupants étaient tenus de se conformer à cette obligation. Mais depuis, que vous soyez occupant ou non-occupant, tout le monde est concerné et tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.

Le fonds de travaux

Pour anticiper la réalisation de futurs travaux, la loi Alur a rendu le fonds de travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017. De ce fait, les copropriétaires se doivent de constituer des provisions complémentaires pour alimenter ce fonds.

Les changements des règles de majorité

Cette nouvelle règlementation a atténué les règles de vote en matière de travaux de surévaluation. Avant ces travaux étaient votés à l’unanimité. Mais aujourd’hui, les 2/3 des copropriétaires présents ou non à la réunion sont suffisants.

Les difficultés de la copropriété

Il existe en France des copropriétés en dégradation avancée. Si avant il n’y avait pas de disposition claire pour aider les syndics à entreprendre des travaux dans ce sens, la nouvelle loi a prévu certaines dispositions. Elle consiste à la consolidation de la prise en charge de copropriétés abîmées en réduisant de 25 à 15 % le seuil d’impayés des copropriétés ayant au moins 200 lots. Cela permet notamment de ne pas déclencher la saisine du juge pour la nomination d’un expert indépendant chargé d’étudier la situation de la copropriété. Cette loi prévoit aussi la possibilité de confier la gestion des parties dégradées de la copropriété à un investisseur capable de les restaurer.

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