On parle souvent de SCI lorsqu’on souhaite acquérir une résidence. On l’exprime également dans le cadre d’un investissement immobilier. Mais qu’est-ce qu’une SCI ? Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses avantages ? Quelles étapes faut-il suivre lors de sa création ? Nous répondrons à toutes ces questions dans cet article !
Plan de l'article
Définition de la SCI
Une SCI est considérée comme une personne morale réalisant des activités en relation avec l’immobilier. Son concept est simple. Un contrat est entamé par deux ou plusieurs personnes associées. Ces dernières vont ensuite acquérir un bien ou un patrimoine immobilier, assurer sa gestion et bénéficier des revenus fonciers générés par ces biens.
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La SCI peut découler de l’association de personnes morales ou de personnes physiques interminablement responsables des dettes sociales, mais à proportion de leurs parts sociales dans le capital social.
Les caractéristiques d’une SCI
Découvrons ci-dessous les caractéristiques d’une SCI :
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Les types de SCI
Voici les différents types de SCI :
- LaSCI de location qui est la forme la plus commune et la plus employée.
- La SCI d’attribution permet d’acheter un immeuble pour le sectionner par portions entre les associés. Elle est très rare en ce moment et se modifie généralement en copropriété.
- La SCI de multipropriété ou de jouissance vend aux associés des parts. Au cours d’une période définie, ces dernières leur permettent de profiter d’un bien immobilier à la montagne ou à la mer.
- La SCI de construction-vente construit et revend ensuite un immobilier. Les promoteurs sont concernés par ce type de SCI, et non les particuliers.
Les statuts
A l’instar de toute entreprise, la SCI ne sera jamais reconnue sans les statuts. Toutes les modalités de fonctionnement de la société et les diverses autres mentions légales obligatoires sont définies par ces statuts. En outre, il est obligatoire que la SCI ait un siège social, un nom, et une durée de vie de 99 ans maximum. Elle doit aussi s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) car il s’agit ici d’une personne morale.
Les associés peuvent fixer librement le montant du capital social d’une SCI. D’ailleurs, pour cette démarche, aucune valeur maximale ou minimale à respecter n’est imposée par la loi. Dans la même optique, la SCI peut choisir entre un capital variable et un capital fixe. Le montant du capital social peut varier pour le premier cas. Quant au deuxième cas, le montant est fixe. En tout cas, les montants (plafond et plancher) devront être figurés dans les statuts de la société.
Les apports
Une SCI comporte au moins deux associés et doit avoir au moins un dirigeant. Lorsque tous les associés viennent d’une même famille, on parle de SCI familiale. Les associés sont obligés d’effectuer des apports afin de pouvoir créer la société et le capital. La SCI ne permet que deux types d’apports : les apports en nature et les apports en numéraire.
Comment fonctionne une SCI ?
Voici comment fonctionne d’une SCI :
Gérance
Le représentant légal d’une SCI est son dirigeant. Les conditions de nomination de ce dernier, ses pouvoirs, sa révocation et ses responsabilités devront être inscrits dans les statuts. Le gérant peut être désigné dans un acte séparé ou statutairement. Il peut être un associé, une tierce personne, une personne morale ou physique. Les associés sont les seuls à pouvoir placer le gérant de la société et à définir la durée de son mandat.
Associés
Les associés obtiennent des parts sociales en contrepartie de leurs apports. Ils peuvent profiter de droits de vote grâce à ces titres. D’ailleurs, c’est en assemblée générale que les décisions relatives à la SCI sont prises. Pendant cette réunion, les conditions de majorité et de vote à respecter sont définies par les statuts.
La responsabilité des associés est non solidaire et subsidiaire. En d’autres termes, les associés sont tenus de payer les dettes sociales selon leurs parts dans le capital si la société n’est plus capable de les acquitter. Les créanciers professionnels de la société ne peuvent pas demander l’intégralité des dettes à l’un des associés. Mais, ceux-ci doivent les fractionner entre tous les associés de l’entreprise.
Les associés ont droit en revanche à une part des dividendes lorsque la SCI réalise des bénéfices. Dans le capital de la SCI, leur part des bénéfices doit être relative à leurs parts sociales.
Fiscalité d’une SCI
Dans la catégorie des revenus fonciers, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu. En cas de préférence des associés d’une SCI, la société peut également faire l’objet d’une option à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, cette solution ne doit pas être privilégiée en cas de plus-values immobilières.
En raison de la location meublée et du caractère commercial, la société doit également imposer l’impôt sur les sociétés en cas de location meublée.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
La SCI offre un grand nombre d’avantages :
Une organisation libre et facile à gérer
Les associés peuvent organiser et gérer leurs relations avec souplesse au sein d’une SCI. Il leur suffit tout simplement de clarifier cela dans les statuts. Le patrimoine professionnel et le patrimoine privé peuvent être gérer convenablement grâce à cette liberté d’organisation.
La SCI s’adapte aisément à votre investissement
La capacité de la SCI à s’adapter à votre projet immobilier est un avantage le plus frappant proposé par celle-ci. En effet, grâce à une SCI, vous pouvez réaliser plusieurs investissements. Afin d’augmenter leur capacité financière, de nombreux associés peuvent ainsi se réunir dans celle-ci.
Par ailleurs, les associés partagent les charges générées par la gestion des biens immobiliers. Grâce à cela, les coûts liés à la détention de ces actifs s’allègeront.
Une protection optimale pour votre patrimoine
Grâce à leurs apports, la responsabilité des associés dans une SCI est limitée. En cas de difficulté, les créanciers ne peuvent pas agresser les associés. Ils ne pourront se retourner contre ces derniers qu’après avoir tenté des actions vaines contre la société. Les créanciers ne peuvent pas aussi obtenir facilement la vente forcée des parts des associés en cas de leur saisie en guise de remboursement.
Une SCI permet aussi de gérer facilement votre patrimoine
Grâce à une SCI, l’entrepreneur peut être propriétaire des biens immobiliers nécessaires à son activité. Si la SCI dépasse son seuil de rentabilité, il peut également obtenir des revenus complémentaires. Aussi, il peut intégrer un mineur au sein des associés. Cela permettra de faciliter la transmission du patrimoine à ses enfants.
Disposer d’une fiscalité particulièrement avantageuse
La SCI permet aux entrepreneurs de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Les associés peuvent en fait choisir le régime d’imposition des bénéfices répondant à leurs besoins.
Des frais de cession réduits
Au lieu de l’immeuble, les associés ont la possibilité de céder leurs parts sociales. Cependant, ils peuvent compter sur les frais minorés si ceux-ci ne peuvent pas passer la cession. La constatation par un acte authentique n’est pas en fait nécessaire lors des cessions de parts de SCI.
La création d’une SCI
Voici les différentes étapes à suivre pour créer une SCI :
Rédiger les statuts
La rédaction des statuts est la première étape. Il est obligatoire de mentionner les clauses suivantes dans vos statuts :
- L’objet social,
- Le siège social,
- La forme de l’entreprise (SCI),
- Le nom de la SCI,
- Le capital social,
- La durée de vie de la SCI,
- Les modalités de fonctionnement,
- Les différents apports de chaque associé.
Une attention particulière et de l’application est exigée lors de la rédaction de ces clauses. En effet, l’organisation et le fonctionnement de votre SCI est régi par vos statuts. C’est pourquoi, il est recommandé de faire appel à une plateforme de création en ligne ou à un professionnel.
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Le dépôt de votre capital social est indispensable pour obtenir une attestation de dépôt de fonds. Lors de votre demande d’immatriculation, ce document compte parmi ceux des plus exigés. Vous pouvez donc déposer votre capital social chez un notaire, à la Caisse des Dépôts et Consignations ou auprès d’une banque sur un compte bloqué.
Constituer le dossier
Pour créer une SCI, il faut également disposer de certaines pièces justificatives. Les documents suivants sont à prévoir en plus de vos statuts :
- Une pièce justificative de l’adresse du siège social,
- L’attestation de non-condamnation du gérant,
- L’attestation de publication dans un journal d’annonces légales (JAL),
- L’attestation de dépôt de fonds,
- Le formulaire M0 rempli.
Déposez ensuite ces documents auprès du greffe du tribunal de commerce après les avoir tous réuni. Ainsi, vous recevrez votre Kbis, votre SCI verre le jour et vous pourrez commencer à exercer vos activités.
Quel est le coût de création d’une SCI ?
La création d’une SCI n’est pas gratuite. Elle est en fait payante. Certains frais sont nécessaires lors des étapes de création et des formalités administratives. Pour vous accompagner dans vos procédures, il se peut que vous fassiez appel à un professionnel. Prévoyez donc dans ce cas, le coût de ses honoraires.
La publication dans le JAL engendre également un coût d’environ 200 euros. Aussi, prévoyez plus ou moins 70 euros lors du dépôt de votre demande d’immatriculation auprès du greffe. N’oubliez pas non plus que toute SCI doit déclarer ses bénéficiaires effectifs. Le coût d’inscription au registre de ces derniers est d’environ 25 euros.
