Comprendre le statut LMNP et l’amendement Censi/Bouvard

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulier. Il permet à un propriétaire de proposer un logement à la location avec des meubles. Ce statut est avantageux : d’une part, pour le locataire qui peut emménager immédiatement. D'autre part, pour le propriétaire du logement qui bénéficie d’un statut particulier que certains assimilent à de l’optimisation fiscale.

LMNP : quels logements peuvent prétendre à ce statut ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel peut être conféré à tout propriétaire de logement meublé. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un deux pièces. Le logement doit être loué et les recettes annuelles qui en sont issues ne doivent : soit, ne pas dépasser 23 000 euros par année. Soit, représenter moins de la moitié des revenus du loueur. Dernière condition : la personne physique ou morale louant le logement ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce qui rend ce statut spécifique, c’est que l’activité du propriétaire est considérée comme une activité commerciale. Les revenus de cette activité relèvent de la catégorie “bénéfices industriels et commerciaux”. Ces derniers sont régis par le code général des impôts dans son article 35.5.

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LMNP : quels avantages fiscaux ?

Le volume des taxes prélevées sur les loyers perçus sera bas pour celui qui choisit d’investir en statut LMNP avec la loi Censi Bouvard. L’imposition fiscale sera divisée par deux par rapport à une location classique. Si le logement est acheté pour être mis en location, le propriétaire économisera au moins 11% d'impôts sur le prix d’achat. Ce type de location a pour principal avantage de prendre en compte l’amortissement du bien immobilier et de l'ensemble du mobilier. Mais cet avantage est lié à une contrainte : le propriétaire doit conserver un suivi comptable précis de toutes ses locations. Il y a plusieurs catégories dans le statut LMNP. Certains propriétaires seront dans le régime appelé “micro-location”. Dans ce cas, il n'y a pas d’obligation de tenir une comptabilité.

Petit historique du LMNP et profil des propriétaires

Ce régime fiscal est parfois choisi pour avoir de l’argent mensuellement. D'autres fois, il est intéressant pour le premier achat de bien immobilier à usage locatif. Il y a aussi des contribuables auxquels des conseils suggèrent de choisir l’option LMNP, parce qu’ils sont déjà très imposés et souhaitent préserver un patrimoine pour eux et pour leur descendance.

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L’amendement Censi/Bouvard : qu’est-ce que c’est ?

L’amendement Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui a été mis en place par le gouvernement français pour encourager les investisseurs à acheter des logements dans des résidences étudiantes, de tourisme ou d’affaires.

Le principe du dispositif repose sur une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix hors taxes et frais de notaire du bien immobilier acquis. Cette réduction peut atteindre jusqu’à 33 000 euros pour une durée minimum de neuf ans. Toutefois, cette remise fiscale n’est pas cumulable avec une autre loi fiscale comme la Loi Pinel.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, les propriétaires doivent s’engager à louer leur bien pendant au moins neuf ans en respectant certaines conditions :

• La location doit être meublée.
• Le loyer doit être fixé dans un plafond défini par la loi.
• La gestion locative doit être confiée à un exploitant professionnel comme Odalys ou Pierre et Vacances.

L’amendement Censi/Bouvard : avantages et conditions d’éligibilité

Les investisseurs qui souhaitent bénéficier de cet avantage fiscal doivent aussi respecter certaines conditions d’éligibilité. Le bien immobilier acheté doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Les biens anciens ne sont donc pas éligibles au dispositif Censi-Bouvard.

Les propriétaires doivent acheter leur bien avant le 31 décembre 2021 et déclarer leur investissement dans leur déclaration fiscale annuelle. Il faut noter que les propriétaires peuvent louer plusieurs biens immobiliers sous ce régime, mais la réduction fiscale est plafonnée à un maximum de 300 000 euros par an.

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est aussi une condition nécessaire pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Ce statut permet aux propriétaires de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux comme l’amortissement du bien immobilier et des frais liés à la gestion locative.

Il faut souligner que le dispositif Censi-Bouvard présente aussi des avantages financiers pour les investisseurs :

• Des rendements locatifs attractifs grâce à la forte demande dans les secteurs étudiants et touristiques.
• Une rentabilité garantie grâce au bail commercial signé avec l’exploitant professionnel.
• La possibilité de revendre son bien immobilier meublé sans avoir à rembourser la réduction fiscale obtenue.