Dans le secteur immobilier, la location-vente est une solution qui vous permet d’acheter un bien immobilier sans apport personnel. Il s’agit d’un leasing immobilier compensant le défaut d’apport personnel et qui vous permet d’acquérir un appartement ou une maison. Elle est un moyen simple et peu contraignant d’accéder à la propriété. Nous vous expliquons son fonctionnement et ses particularités.
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La location-vente : de quoi s’agit-il concrètement ?
Également connue sous l’appellation de location-accession, la location-vente est une solution de transfert de propriété qui, à elle seule, intègre deux régimes contractuels : celui du bail et celui de la vente. L’objectif de cette formule est de vous permettre d’accéder à la propriété, quand vous n’avez ni apport personnel ni possibilité de prêter auprès des banques.
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Concrètement, vous devenez propriétaire du logement concerné en payant une redevance. Plus clairement, au lieu de payer en bloc le prix de vente du bien immobilier en question, vous allez payer de petites sommes sous forme de loyers afin de constituer une avance. L’opération se déroule sur la base d’un contrat, lequel mentionne la date d’entrée et de durée de la période de location. Lorsque le contrat arrive à échéance, vous devenez propriétaire du logement à condition de lever l’option d’achat.
Dans la pratique, comment fonctionne la location-vente ?
L’accession à la propriété via le statut de la location-vente se déroule en deux étapes principales. Il s’agit en premier lieu de la phase d’acquisition du bien, objet de votre intérêt. Pendant que vous occupez les lieux sous le statut de locataire-accédant et payez régulièrement une redevance après signature d’un contrat de location-accession, vous bénéficiez d’une période de jouissance.
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La redevance versée se compose d’une indemnité d’occupation et d’une part acquisitive équivalent au prix d’achat du logement. Par ailleurs, la durée de la location ne peut excéder 4 ans. Mais les parties conservent la possibilité de s’accorder sur une durée inférieure à 4 ans. La seconde phase de la location-vente est celle du transfert de propriété une fois la période mentionnée au contrat échue. Elle prend effet dès échéance de la période de jouissance et consiste, si vous le souhaitez, à lever l’option d’achat du logement. Sachez que la levée de l’option d’achat implique systématiquement la signature d’un acte définitif de vente.
En tant que locataire futur propriétaire, vous allez alors verser au vendeur le solde du prix équivalent à la différence entre le prix de vente préalablement fixé dans le contrat et le montant total de la part acquisitive libérée pendant la période de location. Ce faisant, vous concluez la transaction et devenez seul propriétaire du bien dont vous étiez, il y a encore peu, locataire.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de ne pas lever l’option d’achat. Dans ce cas, la part acquisitive que vous avez préalablement versée au propriétaire vous sera reversée. De même, à la fin des 4 ans, vous pouvez renoncer à l’idée de devenir propriétaire du logement. Dans cette hypothèse, soit vous restez locataire et signez un contrat de location, soit vous libérez le logement.
Location-vente : quelles obligations pèsent sur les parties ?
Pendant la période de jouissance, vous vous devez en tant que locataire-accédant, d’entretenir le bien immobilier concerné et d’assurer les travaux de réparation tels que l’entretien du jardin et de la chaudière. Une fois que vous devenez propriétaire, vos responsabilités vis-à-vis de l’habitation sont différentes. Elles impliquent la prise en charge des grosses réparations et le paiement des taxes foncières.
À noter que si votre bien fait partie d’un ensemble de biens immobiliers, vous devez faire une estimation des charges et travaux de copropriété avant d’acheter. Autrement, vous risquez de ne pas rentabiliser votre bien. En outre, vous sont acquis, la participation aux assemblées générales des copropriétaires et le droit de vote.
Si vous êtes le vendeur du bien, une fois le contrat de location-vente signé, vous ne disposez plus librement du bien. Vous êtes lié par la réservation du locataire-accédant jusqu’à l’échéance de la levée de l’option d’achat. Pendant que le contrat court, vous restez redevable des charges de copropriété. Vous pouvez en outre résilier le contrat si le locataire-accédant ne s’acquitte pas de ses charges.
Quels sont les biens concernés et les avantages de la location-vente ?
La location-accession s’applique à tous les biens immobiliers, des immeubles à usage d’habitation, aux immeubles à des fins professionnelles ou mixtes. Il peut s’agir d’un immeuble en construction ou achevé, lequel doit être occupé à titre de résidence principale comme l’exige la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.
Comme avantage de cette solution à mi-chemin entre la location et la propriété, nous avons la soumission du prix de la transaction à la TVA à 5,5% et non à 20% comme il est de coutume pour les opérations immobilières. Vous bénéficiez aussi d’une exonération des taxes foncières pendant 15 ans si vous êtes le locataire-acheteur.
