Comment definir le prix de vente de son bien immobilier ?

Cette fois, c’est décidé, vous souhaitez déménager. La famille s’agrandit ou se divise, la situation professionnelle impose une mobilité géographique, la retraite intervient ou bien, vous avez seulement des envies de changement, peu importe la raison, il va sans doute falloir vendre le logement dont vous être propriétaire. Ceci étant dit, tout ne va certainement pas se régler en quelques minutes et de nombreuses questions vont vous assaillir. Et puisque les choses sont rarement simples, ces questions vous amèneront à vous demander dans quel ordre prendre les étapes qui vous feront aller de votre point A, celui que vous quittez, à votre point B, votre nouveau chez-vous. Balayons les éléments majeurs qui doivent guider votre réflexion dans ce moment important.

Comment définir le prix de mon logement ?

Dans la liste des multiples problématiques à résoudre pour déménager, il y a la question du prix de votre bien immobilier : comment le fixer au mieux pour que cela soit intéressant pour vous d’une part et que la vente se fasse dans un délai acceptable d’autre part ? Quid des prix de l’immobilier ? C’est dans ce genre de cas que consultez les ventes DVF peut s’avérer d’une grande aide.

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Pour mieux comprendre, intéressons-nous d’abord à ce qui doit participer à la construction du prix de votre appartement ou de votre maison, et ce qui n’a rien à voir avec. Pour aller droit au but, il ne faut jamais envisager de fixer son prix en fonction du prix du futur bien que vous souhaitez acquérir. C’est une des erreurs récurrentes et très humaines que commettent les individus dans cette situation.

En effet, au moment de vendre son bien, on a parfois déjà repéré le nouvel endroit dans lequel on souhaiterait habiter. Ce dernier a un prix. Beaucoup de gens pensent, à tort, qu’ils peuvent déterminer le prix de vente de leur bien actuel, en le calquant sur le prix d’achat du nouveau bien. Cela ne peut évidemment pas fonctionner de la sorte. L’immobilier et ses prix varient d’une région à une autre, d’une ville à une autre, d’un quartier à un autre. La situation géographique, économique, les activités, les commerces, les commodités en termes d’école, de transport, d’administration, etc. Tout concourt à modeler la demande et donc le prix des offres. Plus un emplacement sera coté et demandé, plus les logements qui s’y trouvent seront chers. 

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Il n’y a de ce fait aucun lien logique entre un appartement de 60m² en banlieue lyonnaise et une maison de ville à Marseille ou à Toulouse par exemple. Écartons ici le marché parisien qui est un microcosme totalement indépendant du reste de l’immobilier en France.

Si ce n’est pas votre futur logement qui détermine le prix de vente de votre bien actuel, d’autres éléments peuvent vous aider à le fixer. On trouve notamment les indications publiques du montant des transactions immobilières dans 5 dernières années sur le site du gouvernement, DVF Etalab. DVF signifie ici Demande de Valeurs Foncières. Vous pouvez y consulter le prix auquel se sont vendus des appartements et maisons autour de vous. C’est un indicateur intéressant du marché immobilier, car il est réel et concret.

Un autre point qui entre en ligne de compte lorsque vous envisagez de déménager, c’est votre capacité d’emprunt. Si nous partons du principe que le crédit immobilier contracté pour acquérir votre logement actuel, n’est pas encore entièrement remboursé, vous savez déjà que la vente de votre logement va participer, en plus ou moins grande partie, au remboursement de ce crédit. Vous ne pourrez pas, dans la plupart des cas, emprunter, de nouveau, une forte somme auprès d’un établissement bancaire.

Le dilemme suivant se pose alors : faut-il déterminer d’abord sa capacité d’emprunt avant de chercher un nouveau logement ? Puis-je en premier lieu chercher le logement de mes rêves et ensuite voir ce que la banque me prêtera ? Dois-je vendre mon appartement et rembourser mon crédit immobilier pour, ensuite seulement, m’intéresser à l’endroit où j’aimerais vivre ?  Et finalement, votre prix de vente, quoi qu’il arrive, sera-t-il forcément fixé en fonction de tous les paramètres : DVF, capacité d’emprunt et prix d’achat de votre futur logement ? Oui et non ! Votre prix de vente devra être déterminé de manière sérieuse et juste pour répondre au marché auquel votre logement appartient. Sans cela, vous risquez de fixer un prix trop important et de ne jamais vendre.

Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier qui saura, le plus souvent gratuitement, vous faire une estimation objective de votre logement. C’est sans doute le meilleur point de départ pour vos démarches.