Comment obliger le syndic à faire des travaux ?

Avez-vous l’impression que votre syndic ne fait rien ? Ou en tout cas pas tout ce qu’il devrait faire ? Le non-respect de ses obligations constitue une faute grave que les copropriétaires peuvent faire valoir dans un appel bienveillant ou devant un tribunal.

Rôle et devoirs du syndic en vertu de la loi

Le travail que vous avez voté à l’assemblée générale des copropriétaires n’a toujours pas été effectué, vous attendez toujours la lettre d’appel à l’assemblée générale, vous ne serez pas informé de la gestion du complexe d’habitation… Pour vous faciliter la tâche à des yeux simples, votre fiduciaire ne fera rien. Avant de l’accuser d’une telle violation, il est préférable de se renseigner sur les obligations réelles d’un syndic.

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Le fiduciaire est l’organe exécutif de la copropriété. Selon la loi du 10 juillet 1965, dans laquelle Les règles de copropriété sont fixées, il a plusieurs fonctions qui couvrent la gestion administrative et financière du bâtiment.

Fonctions administratives du syndic

• Exécution des condominiums et des décisions collectives. Il met en œuvre et applique les règlements sur les condominiums et les décisions de la réunion. En particulier, c’est lui qui conclut les contrats pour les travaux coordonnés.
• Gestion du bâtiment et facturation des frais. Il gère le bâtiment : recouvrement des frais communs, paiement des frais courants, entretien continu du bâtiment, sécurité du bâtiment, assurance du bâtiment, travaux urgents pour la sécurité des résidents ou sécurisation du bâtiment. En dehors des situations d’urgence, le fiduciaire n’a que l’autorité d’administration et de gestion quotidienne. Par conséquent, il ne peut pas commander des travaux sans l’approbation de l’assemblage.
• Sécurisez le bâtiment. En cas d’urgence, il incombe au syndic d’avoir effectué de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sécurisation de l’immeuble. Il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
• Obligation d’assurer Chaque syndicat est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il est responsable.
• représentation du syndicat. Le syndic représente l’association des copropriétaires dans la vie civile et devant les tribunaux, à l’exclusion d’une autre, y compris le Conseil syndical et son président.
• Liste des copropriétaires. Le syndic doit tenir la liste de tous les copropriétaires, en indiquant leurs lots. Dans le cas d’une personne morale, la liste doit indiquer sa forme, son nom, son siège statutaire et l’autorité à laquelle elle est légalement ou représente par la loi.
• Archives du syndicat. Il conserve les archives de l’Union, tous les documents et procès-verbaux des réunions, ainsi que les documents comptables, le cahier de maintenance et, le cas échéant, le diagnostic technique.
• Contrats spéciaux. Le syndic soumet à l’approbation de l’assemblée générale, qui sera conclue à la majorité absolue, tout accord entre le syndicat et le syndic ou une personne ou société directement ou indirectement associée au syndic, dont la liste est déterminée par arrêté du Conseil. Le non-respect de cette obligation entraînera l’inapplicabilité des conventions ainsi conclues à l’encontre du syndicat.
• Établissement et entretien du registre d’entretien Le syndic doit établir et tenir un registre d’entretien du bâtiment. Le syndic doit fournir cette brochure aux copropriétaires qui : peuvent obtenir une copie à leurs propres frais.
• Enregistrement de l’Union des Copropriétaires. La loi Alur du 24 mars 2014 a introduit l’obligation d’enregistrer les condominiums dans un registre national des biens immobiliers.

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Fonctions de gestion financière et comptable du syndic

• Budgétisation et comptabilité. Le syndic établit le budget et le fait voter par l’assemblée. Le budget doit être établi en consultation avec le Conseil syndical. Il doit avoir des comptes distincts pour chaque copropriété et tenir compte de la position comptable de chaque copropriétaire, ainsi que de la position de trésorerie du syndicat.
• Ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé. Le syndic est tenu d’ouvrir un compte distinct au nom du syndicat, auquel tous, au nom ou au nom du syndicat, auquel tous les tous les montants ou titres reçus du syndicat sont payés sans délai.
• Ouverture d’un compte spécifique « Fonds opérationnel ». Le fiduciaire devra également ouvrir un compte bancaire payé distinct au nom du syndicat, auquel les contributions au fonds opérationnel seront versées.
• prêteur. L’ assemblée générale des copropriétaires peut décider de contracter un prêt au nom du syndicat. Les conditions générales et spécifiques du projet de convention collective de crédit et du cautionnement proposé doivent être communiquées par le syndic en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée.
• Exigences d’information. S’ il le désire, le syndic doit délivrer des copies certifiées conformes ou des extraits des procès-verbaux des assemblées générales et des horaires. En outre, il doit fournir aux copropriétaires une copie du registre de maintenance et des diagnostics techniques. Il doit préparer et mettre à jour chaque année un sommaire de la copropriété, qui fournira les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à sa construction. Vous devez fournir un accès en ligne sécurisé aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Il doit indiquer dans la convocation à l’assemblée générale les procédures de consultation des comptes par les copropriétaires. Il doit informer les copropriétaires des travaux sur les espaces communs, qui sont prescrits par un ordre insalubre. Il doit informer les copropriétaires de la possibilité de bénéficier de la distribution de la télévision. Le syndic doit fournir aux résidents de l’immeuble des informations sur les décisions prises par l’assemblée générale. Il peut être un agent de copropriétaires qui reçoit des subventions d’Anah pour effectuer des travaux dans bénéficier des espaces publics.

Procédure de règlement d’un différend

Une fois que vous êtes sûr que le syndic échouera – qu’il ne respectera pas ses obligations en vertu de la loi et de son mandat – vous, en tant que copropriétaire, êtes légitime d’intenter une action contre lui individuellement ou collectivement. Afin de résoudre un différend avec votre syndic, vous pouvez ainsi lui fournir une invitation enregistrée par lettre recommandée avec accusé de réception, puis engager une procédure de négociation amiable (procédure d’arbitrage, de médiation ou de participation), éventuellement avec l’aide d’un médiateur, et en cas de l’absence d’action devant le Tribunal de première instance compétent en matière de litiges fonciers, qui nommera un administrateur temporaire jusqu’à la nomination d’un nouveau syndic.

Dois-je changer le fiduciaire en copropriété ?

L’ autre solution est Différend dans le changement de syndic. Cela permet d’éviter des procédures judiciaires souvent longues et coûteuses — au moins 2 000 euros d’honoraires d’avocat — et peut être le point culminant de négociations délibérées. À cette fin, il suffit que le syndic inscrit le plan de sa propre révocation et la nomination d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle ou extraordinaire. Si le nouveau syndic entre en fonction avant la fin du mandat actuel du syndic, cette décision constitue la révocation du syndic actuel. Il existe plusieurs types de fiduciaires. Par exemple, si vous étiez insatisfait d’une grande entreprise, vous avez la possibilité d’offrir un fiduciaire en ligne ou un fiduciaire volontaire, ce qui est souvent plus approprié pour les petits condominiums, et vice versa.